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不動産投資インフォノート
不動産投資家税理士の投資術

不動産オーナー税理士が語る不動産投資と税金の実践的アドバイス

スリーアローズ税理士事務所
代表税理士 三矢清史氏

賃貸住宅管理業法が成立。悪質な管理会社を排除へ

2020年6月22日

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

 

今回は先日の令和2年6月12日に成立した『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(管理業法)』についてお伝えしたいと思います。

住宅イメージ

女性向けシェアハウス『かぼちゃの馬車』のスマートデイズの破綻や、レオパレスのサブリーストラブル等賃貸住宅に関するニュースがここ数年大きく取り上げられています。
また、賃貸住宅を所有されているオーナーから昨今大小さまざまな管理会社にまつわるトラブルを耳にすることが増えております。

1. 集金してもらった家賃が予定通りに入金されない
2. 高額なリフォーム代が請求される
3. 契約した通りの清掃や見回りといった業務をしてくれない
4. 空室対策を行ってくれない  等々

不動産の売買の媒介をしたり、入居のあっせんを行うような場合は『宅地建物取引業』の免許を取る必要があります。
その『宅地建物取引業』の免許を掲げるためには、『宅地建物取引士』という国家資格の有資格者とならなければいけません。

かたや、家賃の集金や物件の管理といった業務は特段免許は必要とされていません。
この免許の有無がすべての理由というわけではありませんが、国家資格が必要なく容易に参入できるということで玉石混合の管理会社が存在することになり、上記のようなトラブルも発生していたとも考えられます。
そこで成立したのが今回の『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(管理業法)』になります。

具体的には管理業務を行う事業者の登録制度が創設され、登録業者には管理契約やサブリースを契約する際に重要事項説明が義務化されます。
登録業者を増やすことにより管理会社の質を上げるだけでなく、登録の有無により入居者やオーナーが良質な管理会社かどうかの判断を行いやすくする狙いがあります。

『宅地建物取引業』という制度の下にある不動産売買や入居あっせんに比較するとかなり遅くはなりましたが、管理業務もこの法律によって整備されていくことを期待したいと思います。

以上、今回はこれにて失礼いたします。

 

高額なコンサルタント料には要注意

2020年5月10日

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

 

昨今のコロナウイルスの影響で確定申告期限が1カ月延長になり、さらにその後も受付をしてもらえるようになった2020年春。
会計事務所として繁忙期となるその確定申告シーズンが終わって、少し気になる点がありましたのでお伝えさせて頂きます。

申告イメージ

 

サラリーマン大家の方が支払われる経費でちょくちょく見かけるのが不動産投資についての高額セミナー代やコンサルタント料。

よく株式投資やFX取引でも『あなたもこれでプロ同然!資産倍増セミナー!』というような聞こえのいいタイトルのものが数万円単位の参加料で開催されていますが、同様のセミナーが不動産投資でもよく開催されています。
実際このようなセミナーは参加者が成功するためではなく、セミナー運営業者が儲けるために企画されているのがほとんどですので本当にためになるのかどうか、申込する際はよく検討されるべきではないでしょうか。

そしてコンサルタント料についてですが、昨今自費出版で本を数冊出版しただけで有名人気取りの自称カリスマ大家が不動産コンサル業に参入してきています。
自身の成功事例をもとに依頼者をコンサルします、というものですが、ご自身が成功されたタイミング・時代と現在は異なり、また、各自それぞれ資産背景違うでしょうからそう簡単にいきません。また、自身のことを切り開く能力と、他人のことを分析してコンサルする能力は全く別物です。

これから財産を増やそうというサラリーマン大家の方はそんなことまで考えず、藁おもすがるような思いで多額のコンサル料を支払って依頼されるのですが、結果まともなコンサルを受けることができず、コンサル料の返還等でもめているというようなお客様も実際おられます。

ノウハウを得るというのはなかなか難しいものです。
そのあたりは気を付けたいものです。

2020年の公示価格発表

2020年4月30日

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

さる3月18日に国土交通省より2020年1月1日時点の公示価格が公表されました。
全体としては前年比1.4%のプラスとなりました。
5年連続の上昇です。

標準地といわれる地域の目安となる土地の価格を最新の取引事例や収益などから分析し、国土交通省の土地鑑定委員会によって決められるのが公示価格です。
公示価格は取引の参考価格とされるだけでなく、固定資産税評価額や相続税評価額の基準にもなります。
おおよそそれぞれの評価額は公示価格をもとに以下の算式で算定された金額になります。

【固定資産税評価額】公示価格×70%
【相続税評価額】公示価格×80%

その公示価格が全体として前年比1.4%のプラスということですので、夏に発表される相続税評価額の計算のもととなる路線価も上昇することが見込まれます。

さて、5年連続のプラスとなった2020年の公示価格の傾向についてですが、都市部の商業地が上昇の要因になっています。
オフィス需要が堅調で、また、東京オリンピックだけでなく大阪でも万博が決まり、外国人観光客等によるインバウンドが見込める地域の伸びが大きくなっています。
大阪市の区ごとの変動率を並べてみると、その傾向がよく見て取れます。


大阪市区別の公示価格上昇率トップ5

順位 地価平均 変動率
1 西区 1,140,523円/m2 +20.00%
2 中央区 3,628,977円/m2 +17.38%
3 浪速区 606,416円/m2 +15.56%
4 北区 3,246,705円/m2 +15.35%
5 福島区 615,400円/m2 +9.36%


大阪市区別の公示価格上昇率ワースト5

順位 地価平均 変動率
1 旭区 230,833円/m2 +0.01%
2 平野区 181,840円/m2 +0.12%
3 東住吉区 236,705円/m2 +0.31%
4 住之江区 190,633円/m2 +0.37%
5 生野区 185,733円/m2 +0.51%


これまで大阪市の中心といえば梅田を中心とする『キタ』と難波を中心とする『ミナミ』でしたが、大阪万博が決定してから『ニシ』エリアに注目が集まっていました。
その注目度の移り変わりがこの変動率という形で証明されています。

この公示価格が公表されている裏で、新型コロナウイルスによる影響が不動産市場まで徐々に出てきています。
その影響などをどこかでお伝えできればと思います。

以上、今回はこれにて失礼いたします。

損して得取れの発想が大事!激安リフォームは要注意

2019年12月13日

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

 

さて、税理士事務所の特徴として、お客様のお金の動きや、具体的な領収書や請求書を見ることができることかと思います。
そういったお客様のお金の動きや領収書等を見せて頂き、最近気になる傾向ありますのでお伝えしたいかと思います。

 

過去のブログでもお伝えしましたが、社会問題となっている空き家をリフォームして賃貸に供給するというスキームが流行しております。
それこそ朽ちてきているボロ家であれば数十万円で一軒家を購入されているお客様もチラホラおられます。
利回りを良くしようとするならば、コストをいかに下げるかが大事になりますが、この空き家のスキームの場合は、購入金額とリフォーム代をどれだけ抑えることができるかがポイントになります。
購入金額については対象となる物件を定めてしまえばその売主と交渉するだけですが、リフォーム代についていえばインターネットやご自身のネットワークを使い多数の業者から選択が可能で、その後さらに価格交渉もできます。
ということで物件の利回りを高めるため、どうしてもリフォーム代というのが削られる傾向にあります。
リフォーム代を削るため特定のリフォームを行わなかった結果その後一年近く空室となり、結局その後改めてそのリフォームをしたとたんに入居者が付いた、というようなケースもちょくちょく見ます。

 

それくらいならいいのですが、最近散見するのがリフォーム代の持ち逃げや工事途中でのリフォーム業者の倒産といった支払ったリフォーム代が無駄になるというもの。
結局改めて別のリフォーム業者に一からお支払いすることになり、実質通常の2倍近い額でリフォームを行うことになります。
傾向としては元々お付き合いのあるリフォーム業者がないサラリーマン大家の方がこのようなトラブルに遭遇しており、そして当初依頼したリフォーム業者はインターネットで見つけたというのがほとんどです。

設計図イメージ

少しでも安く工事をしようとインターネットを使ってリフォーム業者を選定したにもかかわらず、結果として通常以上のリフォーム代になってしまう、何とも皮肉な結果。
損して得取れという発想が大事ということではないでしょうか。

不動産売却時には、こんな特別控除が該当するか要チェック。

2019年10月28日

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

今回は不動産の売却時の節税で利用できる特例を一つご紹介したいと思います。


2008年すなわち平成20年、世界を揺るがす大きな事件があったのは覚えておられますでしょうか?

世界の金融市場がパニックに陥った『リーマンショック』が該当し、ご記憶にあるかと思いますが日本の経済界も大打撃を受け、株価下落だけでなく不動産市場も一気に冷え込みました。


政府は金利引き下げや緊急雇用対策等々矢継ぎ早に対策を打ちました。

その際に不動産取引を増やすために制定されたのが『平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除』の特例になります。


具体的には平成21年・22年に取得した日本国内にある土地等(借地権等の権利も含み、不動産業者が所有する棚卸資産に該当するものは除く)を長期譲渡所得の対象期間になってから譲渡を行った場合、譲渡の所得から1000万円を差し引くというものです。


【具体例】

適用対象者:個人

取得不動産:土地

取得日:平成22年11月30日

譲渡日:平成30年9月2日

取得価額:4000万円

譲渡価額:6000万円


  1. 譲渡益 6000万円-4000万円=2000万円

  2. 特別控除 ① > 1000万円 ∴1000万円

  3. 譲渡所得 ① - ② = 1000万円

  4. 譲渡所得税 ③ × 20.315%(長期譲渡) = 203.15万円



なお、具体的な適用にあたっては簡単にまとめると以下のような要件があります。

【要件】

・平成21年又は平成22年中に土地等を取得

・親子や夫婦、特殊関係のある法人等から取得した土地等でないこと

・相続、遺贈、贈与、交換等により取得した土地等でないこと

・譲渡した土地等について収用等の特別控除や事業用資産の買換え特例等の他の特例を利用していないこと

・この制度を受けるためにはその旨を記載した確定申告書を提出(平成21年又は22年に取得したことを証明する売買契約書等の添付が必要)



法人も同様の制度がありますので、法人税の納税を減らすことができます。

個人であれば長期譲渡20.315%ですので最大200万円ほどの節税効果があります。

ただ、要件にあるようにこの制度を受けるためにはその旨を記載した申告書を提出する必要がありますので、特例を利用するための要件を満たすのであれば、申告書の提出時忘れずに記載して特例のメリットを享受したいものです。


空き家を使った不動産投資

2019年10月8日

スリーアローズ税理士事務所三矢です。
不動産に特化した事務所ということで、最近は不動産オーナー向けのイベントや相続関連のイベントでの講師や相談ブース出展というのが増えています。
そんな中、個別相談でよく出てくるのが空き家について。
今回はその『空き家問題』についてお話ししたいと思います。

2019年4月に公表された2018年の調査報告によると、全国の空き家数は846万物件と過去最高の数字になっていました。
全国の家に占める空き家率としては13.6%で、1963年(昭和38)がわずか2.5%だったことを考えると5倍を超える割合になっています。
空き家が社会問題化しているというのは個別相談などで対応させて頂いて肌で感じます。

その中でも相談でよく出てくるのが都市部に在住の息子世代の方から、遠方のご実家について。
それも多いのが、実際の所有者はその息子世代の方ではなく、その親御様世代というもの。
息子様からの個別相談に乗らせて頂いても、所有権は親御様所有なのでどうにもできないということも多いです。

また別に増えてきているのが、空き家を使った不動産投資。
2018年前半に起きた『かぼちゃの馬車』問題やスルガ銀行の不正融資により、借入金前提の不動産投資が一気に厳しくなりました。
つい、3、4年前なら自己資金1000万円で1億円の投資物件を購入されていたのが多くの方が購入できなくなりました。
そこで、その自己資金をもとに行える不動産投資、ということで空き家を使った不動産投資が増えてきており、実際にそのような不動産投資をされている方から確定申告のご依頼も増えてきております。

空き家を安く仕入れそこをリフォームして賃貸市場に供給するというものですが、具体的には物件価格とリフォーム代というのが投下資本になるので、利回りを高くするためにそれをどれだけ削れるか、というのが勝負になってきます。
そこで投資家自身でDIYがてらリフォームされる方も増えていますし、場合によっては入居者に好きなようにリフォームをさせるというような物件も出てきました。

空き家を使った不動産投資は不動産を使ってお金を稼ぎたいという投資家、空き家を処分したいという元の所有者、そして物件を探している賃借人、すべてにメリットのあるスキームではないでしょうか。
空き家といっても大事な資産、うまく活用していってもらいたいものです。

以上、今日はこれくらいにしたいかと思います。

元気な間に一度は相続税の試算を

2019年8月6日

スリーアローズ税理士事務所の三矢です。

さて、前回は路線価の公表から、市場価格と相続税評価の基準となる路線価との差についてお話しさせて頂きました。 今回はそれをより具体的に実務に落とし込んでみたいと思います。

『市場価格が高い=路線価による相続税評価も高い』という物件が本来ではありますが、世の中には『市場価格が低いが路線価による相続税評価額が高い』という不動産も多数存在します。そのような不動産は多額の相続税がかかるが、仮に売却したとしてもそれに見合うだけの換金性がない、価値以上に相続税が課税される、というようなことになります。 そのような場合の対処方法としては、“物納”という相続税の納税方法があります。

“物納”とは読んで字のごとく、“物”で税金を“納”める方法で、国は路線価等による相続税評価額で“物”にあたる不動産を収納してくれます。 『市場価格が低いが路線価による相続税評価額が高い』というような物件は売却して換金するよりも“物納”で国に高く買い取ってもらうほうがいいということです。 バブル崩壊当時この考え方で“物納”による納税が多く行われたのですが、その結果として国も不動産ばかりが増えてその維持管理・処分に多大なコストを割いたという苦い経験があります。 その経験を考慮し平成16年に“物納”について大幅な税制改正が行われ、相続税の納税は
①まずは金銭による一括納付、
②それができなければ“延納”という制度を使い金銭で分割納付、
③キャッシュフロー的に“延納”もできないような場合物件によっては“物納”も可能、
というような流れにまとめられました。 仮に相続直後は金銭が少ないものの賃貸収入が発生するような不動産を所有している場合は②の“延納”を選択せざるを得ないような制度になったため、不動産をたくさん所有しているからといって“物納”に期待をしても現実問題適用できないということです。

いざ相続が発生した際に慌てなくて済むよう、お元気な間に一度は相続税の試算をし、納税資金があるかどうか確認しておきたいところです。

2019年の路線価が公表されました。

2019年7月16日

スリーアローズ税理士事務所の三矢です。

さる令和1年7月1日、国税庁より2019年の路線価が公表されました。
路線価は相続税や贈与税の算定基準となるもので、国土交通省の公示価格の8割を目安に不動産鑑定士の意見や売買事例を参考に算定されています。 景気動向を測る指標の一つとして毎年注目されますが、全国平均は前年を1.3%上回るということで4年連続の上昇となりました。

都道府県別では人口増や観光客でにぎわう沖縄が前年比8.3%も上昇しましたが、半数以上の26の都道府県では前年に続いての下落となっています。 前年に続いての下落といっても22の件は下落幅が縮小しており、全体的には回復傾向の結果となりました。
ただ、全体的にといっても上昇が顕著な都市部とそうでない地方とが相殺され、結果として上昇が上回っているだけということに注意しなければなりません。 二極化がより鮮明になっており、振るわない地域も多い以上、路線価の上昇が景気回復の実感に結びつくかといえばそうとは言えないというのが実際ではないでしょうか。 実際には昨年のシェアハウス問題やスルガ銀行の不正融資、レオパレズによる不正建築などにより金融機関の不動産に対する融資引き締めが半端なく、投資用不動産の利回りは徐々にですが上昇しています。

市況は『利回りが上がる=物件価格が下がる』という構図ですので、この路線価の回復傾向というのはいささか実態を反映していないといわざるを得ません。 国もそれを考慮して公示価格の8割という計算方法で市況との差を吸収できる2割の緩衝部分を作っていますが、市場価格のほうが大幅に安く相続税評価の基準となるこの路線価が高い、という不動産も山ほど存在します。

本業の税理士としましてはその考慮してムダな相続税を減らすようなアドバイスを心掛けていきたいと思います。

不動産で失敗しないための
ヒントをお伝えできればと

2019年5月8日

連載を担当させて頂くことになったスリーアローズ税理士事務所の三矢と申します。
当事務所は顧問先の多くが不動産業者・地主家主・投資家・サラリーマン大家というような不動産を所有されている方という一風変わった会計事務所です。
そういうこともあり、不動産所得や譲渡所得、相続税の申告等を多く担当させて頂いていますが、申告結果=成績表と考えると、多くの方のリアルな数字を見させていただいてるのではと実感しております。
この連載において、そのあたりを踏まえた不動産の現状や、不動産と税金の関係などの実態をお伝えしていきたいと思います。


リーマンショック直後は不動産の相場は大幅に崩れ、国も税制改正で不動産についての優遇制度を設けるなど躍起になって停滞する市況に歯止めをかけようとしていました。
その後のアベノミクスと低金利の金融市場を背景に、不動産取引は活発化し、その様相はまさにバブルの再来に近いものがありました。 それこそ1990年初頭のバブル期とことなり、今回の不動産市場の主役はサラリーマン大家をはじめとする個人投資家ではないでしょうか。 おりしも将来の年金不安や、平成27年改正による相続税増税による土地活用ブーム、いろいろな要素が織り交ざって今の熱い不動産市況が生まれました。
しかし、昨年はシェアハウス問題に、その悪質物件に率先して融資をしていたスルガ銀行問題、そしてレオパレス21をはじめとする大手建築による違法建築など暗いニュースが連続しました。
不動産を持てば右肩上がりでうまくいくというわけではない現状、せめて失敗しないようにするためのヒントになるようなことをこちらでお伝えできればと思います。

三矢清史氏 プロフィール

昭和53年5月生まれ 滋賀県高島市出身

経歴

平成14年9月 妹尾公認会計士事務所入社(現 ひょうご税理士法人)
平成27年2月 税理士登録 登録番号129125
平成27年9月 ひょうご税理士法人退職 スリーアローズ税理士事務所開業

趣味

城巡り・スノーボード・釣り・サバイバルゲーム

座右の銘

『成功したければ、踏み均された道を選ぶな』
三国志の魏の曹操の言葉。ありきたりの踏みならされた道を行くのではなく、険しい道、新しい道をあえて進むべきという意味。
『志は当に高遠に存ずべし』 三国志の蜀の諸葛孔明の言葉。志は高く持たなければならないという意味。

スリーアローズ税理士事務所 https://3arrows-tax.jp/